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「租賃法律關係概說」
 在接受民眾詢問過程中,其實我們發覺許多租屋問題所牽涉的是基本的法律觀念、及其所衍生的問題;所以,先釐清一些觀念,不僅就租屋法律,其實對日常生活中經常接觸的法律問題也會有所幫助。
1.租約是否一定要有書面
2.租約是否非經法院公證不可
3.民法第四百二十五條「買賣不破租賃」
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■租約是否一定要有書面
租賃,屬於契約行為的一種。大部份的契約行為,只需要口頭約定就能成立,並且生效。例如買賣就是一種契約行為,買報紙、菜攤上買菜等等…都是買賣的一種。如果隨便買個東西,都得要雙方簽契約書才能算數的話,那麼恐怕我們逛街、買菜時要帶的契約書,比要帶的鈔票不知道要多了多少!
若有其他有關租賃問題請來函或來電連絡
金牌房屋公司
台北市民生東路二段107號
電話02-2562-2123
傳真02-2562-2444
 所以基本上,在租賃關係中,房東、房客之間只要把房屋租金講定,縱使未簽訂契約書,雙方都會因租賃關係有效成立而受拘束,不得任意反悔,否則就得負擔法律上的責任。不過就租賃期間,因民法有特別規定,所以有無書面契約便會對雙方的權利義務有極大影響。
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■租約是否非經法院公證不可
 房東或房客經常會要求租約要送法院公證,已公證或未公證的租約究竟有何差別,常常使很多人弄不清楚。原則上租約縱使未公證,仍然可以合法發生效力,並非一定要公證,才能合法生效。公證租約最重要的目的,乃在保障當事人,於他方不履行契約時,可直接向法院民事執行處聲請強制執行,而不需曠日廢時的打官司。但民國八十八年新修正的民法第四二五條對不定期及逾五年之定期租約做了例外規定。
 但是能經由公證的程序而可以直接取得強制執行效力的事項,僅限於:
  (1) 租期屆滿,房客不肯遷讓時,房東請求返還房屋的權利。
  (2) 給付金錢或其他代替物(如稻米)或有價證券(如支票)之一定數量為標的權利。
   例如房東請求房客付房租的權利、房客請求返還押金的權利、
   或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利…等。
 不論是前述的任何一種權利都必須載明在公證書裏,並表明「願接受強制執行」的意旨,否則仍然不具有直接能強制執行的效力。目前各地方法院公證處裏都有印製完善的租約公證格式只要把想令其發生直接強制執行效力的各種權利填入該格內,經公證就可達到效果堪稱方便可多利用。
 
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